Méthodologie et sources

La source

Les données proviennent de DVF (Demandes de valeurs foncières), publiées en open data par la Direction générale des finances publiques via data.gouv.fr, dans leur version géolocalisée par Etalab. Elles recensent les mutations à titre onéreux enregistrées par l'administration : ce sont des ventes conclues, pas des annonces.

Période couverte ici : du 01/01/2021 au 31/12/2025, soit 3 199 416 ventes retenues.

Ce qui est écarté, et pourquoi

Sur les 20,3 millions de lignes brutes, environ 3,2 millions de ventes sont retenues. Ce n'est pas une perte : c'est le filtre qui garantit qu'un prix au m² correspond bien à un logement identifiable.

• Les ventes groupées (un immeuble, plusieurs lots dans une même transaction) : le prix y est partagé entre plusieurs biens, le prix au m² n'a pas de sens.
• Les mutations étalées sur plusieurs parcelles, où la valeur ne se rapporte pas au seul bâti.
• Les ventes symboliques (moins de 5 000 €) : cessions familiales, démembrements de propriété.
• Les surfaces aberrantes : moins de 9 m² n'est pas un logement, plus de 400 m² relève de l'atypique et fausserait les médianes des petites communes.
• Les prix au m² hors de la fourchette 200 – 25 000 €, qui relèvent de l'erreur de saisie.

Les dépendances rattachées à un logement (cave, garage) sont conservées dans le prix, comme le fait le marché.

Comment les prix sont calculés

Le prix affiché est une médiane, pas une moyenne : elle résiste aux transactions extrêmes, qui sont fréquentes en immobilier. La fourchette indiquée est celle des 25^e et 75^e centiles — la moitié centrale des ventes.

Aucune page n'est publiée en dessous de 20 ventes sur 5 ans pour une commune, et 5 ventes pour une rue. En dessous, une médiane ne veut rien dire, et mieux vaut ne rien afficher qu'un chiffre faux.

Ce que ces chiffres ne disent pas

• Ils ont du retard. DVF est publié deux fois par an, avec six à douze mois de décalage. La dernière vente connue ici date du 31/12/2025.
• Ils ignorent l'état du bien. DVF ne dit rien de l'étage, de l'exposition, des travaux ou du DPE — qui expliquent pourtant une large part de l'écart entre deux biens d'une même rue.
• Ils ne couvrent pas toute la France. La Moselle, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et Mayotte relèvent du livre foncier : leurs transactions ne sont pas publiées en open data.
• Ce n'est pas une estimation. Un prix médian de quartier ne remplace pas l'expertise d'un bien précis.

Licence

Données publiées sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab), réutilisation autorisée avec mention de la source. La version open data de DVF ne contient aucune donnée personnelle nominative.